Reporter: Andri Indradie, Silvana Maya Pratiwi , Tedy Gumilar | Editor: Andri Indradie
Kemunculan program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) kembali memancing hasrat Rama Adi Wibowo, 29 tahun. Cuma, karena masih barang baru, ia belum tahu banyak soal program ini. Pengetahuannya sebatas pemerintah akan menarik iuran wajib sekian persen dari gajinya. Sebagai imbalannya, ia bisa mendapat bantuan pembiayaan perumahan.
Bagi Rama, tak masalah jika sebagian gajinya dipotong untuk membayar iuran Tapera. Sepanjang lembaga yang menarik iuran jelas. Mekanisme penyaluran dan pertanggungjawabannya juga terang-benderang. Lagipula, ia memang membutuhkan pembiayaan perumahan yang terjangkau.
Sudah setahun terakhir ia menikah. Namun, Rama dan istrinya masih tinggal di rumah orangtuanya di daerah Tangerang Selatan. Padahal, ia sudah bekerja sekitar empat tahun di sebuah lembaga non-pemerintah. Gajinya tak kecil-kecil amat; sekitar Rp 5 juta per bulan.
Dengan penghasilan seperti itu, Rama masih kesulitan membeli rumah. Program-program perumahan yang sudah digelar pemerintah tak menyasar pekerja dengan penghasilan seperti dirinya. Sementara harga rumah non-subsidi di daerah penyangga Jakarta sudah selangit. Dus, uang muka yang mesti ia siapkan juga besar. Dan jelas, bunga cicilan kredit pemilikan rumah (KPR) komersial tak terjangkau oleh Rama.
Terang saja program Tapera membuatnya bersemangat. “Kalau harga rumah dan cicilannya terjangkau, pasti maulah (dapat pembiayaan perumahan lewat Tapera),” ujar Rama.
Namun, Rama dan pekerja lain yang belum memiliki rumah sendiri masih harus menunggu lama sebelum bisa memanfaatkan program ini. Sebab, Badan Pengelola (BP) Tapera baru beroperasi paling cepat dua tahun lagi. Meski begitu, setidaknya harapan memboyong keluarga ke rumah milik sendiri tak pupus sama sekali.
Dana Tapera memang hanya bisa dimanfaatkan untuk pembiayaan perumahan dan diberikan satu kali untuk setiap peserta. Namun, pemerintah belum memutuskan berapa nilai pembiayaan yang diberikan karena baru akan diatur dalam peraturan BP Tapera.
Yang jelas, pembiayaan perumahan yang diberikan bisa berupa pembelian rumah dari pengembang atau perorangan. Selain itu, juga bisa dimanfaatkan untuk membangun rumah sendiri dan merenovasi rumah pertama milik peserta.
Syaratnya jangka waktu kepesertaan minimal 12 bulan dan termasuk golongan masyarakat berpenghasilan rendah. Maurin Sitorus, Direktur Jenderal Pembiayaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, mengisyaratkan, di tahap awal pemerintah akan memprioritaskan peserta dengan penghasilan di kategori desil 5 hingga desil 8. Penghasilannya antara Rp 3,1 juta hingga Rp 5,2 juta per bulan.
Sementara bagi peserta yang berada di empat desil terbawah, atawa berpenghasilan hingga Rp 2,6 juta per bulan, kebijakan perumahannya lain lagi. Bagi mereka ada rumah susun sewa (rusunawa) untuk pekerja dan rumah singgah bagi gelandangan, serta perumahan bagi anggota TNI dan polisi. Selain itu, juga ada bantuan peningkatan kualitas rumah tidak layak huni senilai Rp 15 juta.
Lalu peserta yang berada di desil 9 dan 10, atau berpenghasilan Rp 7 juta per bulan, belum bisa memanfaatkan skenario fasilitas pembiayaan perumahan Tapera sementara ini. Namun, di akhir kepesertaan pokok simpanan plus hasil investasinya tetap akan dikembalikan ke peserta.
Bunga rendah
Agar cicilan lebih terjangkau, pemerintah bakal mengadaptasi kebijakan yang sudah diterapkan di Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Yakni, berupa bantuan uang muka yang nilainya Rp 4 juta dan pembebasan Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Meski persentasenya belum diketahui, pemerintah memastikan suku bunga cicilannya akan ditekan hingga 1 digit.
Menurut Maurin, BP Tapera nantinya juga akan diarahkan untuk mengembangkan skema pembiayaan perumahan lain. Misalnya, skema serupa dengan yang diterapkan di Bapertarum PNS berupa bantuan uang muka rumah, baik sebagian maupun seluruhnya. Sementara cicilan KPR tetap menggunakan bunga komersial.
Khusus bagi pekerja mandiri yang upahnya di bawah standar minimum, lanjut Maurin, pemerintah akan menambahkan syarat khusus. Calon peserta mesti menabung di bank minimal enam bulan. Lantas, barulah bank akan menilai kelayakannya menjadi peserta, terutama soal kemampuan mengiur dan mencicil kredit.
Selain itu, akan digelar program khusus untuk menjaga kemampuan mengiur Tapera dan mencicil kredit rumah dengan lancar. Caranya adalah dengan pemberdayaan ekonomi peserta agar taraf hidupnya bisa meningkat. “Akan ada program-program bagi pekerja mandiri supaya kemampuan ekonomi mereka bisa meningkat. Misalnya lewat pelatihan usaha,” ujar Maurin.
Pembinaan usaha semacam ini bisa dilakukan lewat kerjasama BP Tapera dengan bank atau perusahaan yang menyalurkan pembiayaan perumahan Tapera. Sebab, bank juga berkepentingan untuk menjaga kemampuan mencicil para nasabahnya.
Jika tetap ada kredit macet, berlakulah mekanisme perbankan. Tentu saja, prosesnya hingga melakukan penyitaan terhadap rumah yang dijadikan agunan kredit.
Untuk memperbesar nilai pembiayaan, simpanan peserta akan dikelola oleh manajer investasi (MI). Sinyalnya, MI pelat merah yang bakal mengelola dana tersebut. Selain dianggap lebih mudah diawasi, pemerintah bisa memberikan penugasan khusus kepada MI pelat merah sehingga fee-nya juga bisa ditekan.
Sementara ini memang belum ada MI yang ditunjuk mengelola dana iuran, lantaran BP Tapera sendiri belum terbentuk. Namun, Mauldy Rauf Makmur, Head of Corporate Secretary & Business Support Mandiri Manajer Investasi (MMI), mengaku, jika diminta pihaknya siap menjalankan penugasan tersebut. “Kalau diserahkan ke MMI, pemerintah pasti punya guidance,” ujar Mauldy.
Terkait soal fee pengelolaan dana, bisa saja ditekan lebih rendah dari tarif normal. Cuma, ia berharap pemerintah tetap memperhitungkan biaya operasional perusahaan dan keuntungan sewajarnya yang bisa diperoleh MMI. Sebagai perbandingan, fee di reksadana pendapatan tetap MMI rata-rata 1%–2%. “Kalau terlalu rendah, akan berdampak pada penghasilan. Ujung-ujungnya berpengaruh ke dividen untuk negara,” ujar Mauldy.
Cuma, kalau melihat sifat instrumen yang diperkenankan, sulit berharap hasil investasi dari dana kelolaan Tapera ini bakal lebih maksimal. Pasalnya, pemerintah mensyaratkan portofolio investasi yang bisa digunakan adalah yang berbasis pendapatan tetap. Maksudnya, agar risiko investasinya jadi moderat.
Saat ini, instrumen yang dimungkinkan baru deposito perbankan, surat utang negara, surat utang pemerintah daerah, dan surat berharga bidang perumahan dan kawasan permukiman. Produk investasi bisa yang konvensional mau syariah.
Jadi, bagi yang sudah punya rumah, Tapera tak ubahnya investasi tambahan.
SUMBER: Laporan Utama Tabloid KONTAN Menabung Rumah Memotong Upah Edisi 7 Maret - 13 Maret 2016
Poin-poin Penting Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera):
- Tapera akan dikelola oleh Badan Pengelola (BP) Tapera yang beroperasi paling lambat dua tahun sejak UU Tapera diundangkan. Presiden mengangkat komisioner dan maksimal empat deputi komisioner yang berasal dari unsur profesional untuk memimpin BP Tapera;
- BP Tapera akan diawasi oleh Komite Tapera yang berasal dari unsur pemerintah, OJK, dan profesional yang diangkat oleh presiden;
- Tapera bertujuan menghimpun dana murah jangka panjang untuk pembiayaan perumahan yang layak dan terjangkau bagi peserta;
- Pekerja yang berusia minimal 20 tahun atau sudah menikah dan memiliki penghasilan minimal setara upah minimum wajib menjadi peserta dan didaftarkan oleh pemberi kerja;
- Pekerja mandiri yang berusia minimal 20 tahun atau sudah menikah dan memiliki penghasilan di bawah upah minimum dapat menjadi peserta dengan mendaftarkan dirinya sendiri ke BP Tapera;
- Dana Tapera hanya bisa dimanfaatkan untuk pembiayaan perumahan dan/atau dikembalikan berikut hasil investasinya setelah kepesertaan berakhir;
- Pembiayaan perumahan meliputi pemilikan, pembangunan, dan perbaikan rumah;
- Pembiayaan perumahan hanya diberikan satu kali untuk rumah pertama. Nilai pembiayaannya akan diatur dalam peraturan BP Tapera;
- Peserta yang ingin mendapatkan pembiayaan perumahan harus sudah menjadi peserta minimal 12 bulan dan termasuk golongan masyarakat berpenghasilan rendah. Ketentuan lebih detail akan diatur dengan Peraturan BP Tapera;
- Peserta warga negara asing tidak bisa memanfaatkan dana Tapera untuk pembiayaan perumahan;
- Simpanan Tapera dibayar oleh pemberi kerja dan pekerja. Pekerja mandiri membayar sendiri iurannya;
- Besaran simpanan Tapera yang menjadi kewajiban pemberi kerja dan pekerja, serta pekerja mandiri akan diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP);
- Dana yang dikumpulkan akan disimpan oleh bank kustodian. Investasi dana Tapera dilakukan oleh manajer investasi. Penyaluran untuk pembiayaan perumahan dilakukan oleh bank penyalur atau perusahaan pembiayaan. Bank kustodian, Manajer Investasi, dan bank penyalur atau perusahaan pembiayaan ditunjuk oleh BP Tapera;
- Dana Tapera akan diinvestasikan ke deposito perbankan, surat utang negara, surat utang pemerintah daerah, surat berharga di bidang perumahan dan kawasan permukiman, dan investasi lain yang aman dan menguntungkan sesuai aturan. Produk investasi bisa konvensional maupun produk syariah;
- Mekanisme dan tingkat hasil investasi dana Tapera akan diatur dalam PP;
- Badan Pertimbangan Tabungan Perumahan (Bapertarum) Pegawai Negeri Sipil termasuk semua karyawannya akan dilebur ke dalam BP Tapera;
- Pokok simpanan dan hasil investasi milik PNS di Bapertarum akan dijadikan sebagai saldo awal PNS yang bersangkutan di BP Tapera;
- Pokok simpanan dan hasil investasi milik pensiunan PNS di Bapertarum akan dikembalikan ke yang bersangkutan, atau ahli warisnya jika meninggal dunia.
Sumber: UU Tabungan Perumahan Rakyat
Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
