Reporter: Herry Prasetyo, Marantina, Umar Idris | Editor: Umar Idris
JAKARTA. Dalam rentang lima tahun terakhir, tidak ada tahun yang paling menjanjikan bagi pasar properti kecuali tahun 2012 ini. Tahun yang dalam kalender masyarakat Tionghoa adalah Tahun Naga Air dipercaya sebagai momentum bagi bisnis properti. Proyeksi juga berlaku bagi properti jenis rumah alias landed house.
Properti landed house tetap akan menjadi primadona properti pada tahun ini, di samping sektor lain seperti apartemen dan retail space yang dianggap sangat layak investasi. Melihat pertumbuhan pasokan yang lebih lambat ketimbang permintaan, landed house masih sangat menjanjikan bagi Anda yang ingin berinvestasi untuk menebalkan kocek.
Di mulai tahun ini, prospek landed house secara umum akan cerah hingga tiga tahun ke depan, hingga 2015 mendatang. Jangka waktu tiga tahun merupakan siklus alamiah pasar properti apabila mengalami perkembangan yang pesat. Setelah 2015, diperkirakan properti akan menurun.
Beberapa alasannya, pertama, ekonomi Indonesia masih tumbuh cukup tinggi tahun ini. Kedua, penurunan suku bunga perbankan mengikuti bunga acuan atau BI rate yang sekarang di level 6%. Dua kondisi makro ini akan menjadi penguat pertumbuhan properti sehingga tingkat investasinya pun terus naik. "Sekarang waktunya membeli," saran Panangian Simanungkalit, pengamat properti serta pemilik Panangian School of Property.
Pergerakan bunga kredit perbankan telah memicu peningkatan permintaan dari masyarakat sekaligus menambah pasokan oleh pengembang, khususnya landed house. Maklum, sebanyak 74,56% konsumen membeli properti melalui kredit pemilikan rumah (KPR). Kemudian, 16,17% dengan cara tunai bertahap, dan sisanya 9,27% secara tunai.
Dari sisi developer, sekitar 32,53% dana pengembang properti masih berasal dari perbankan. Alhasil, penurunan BI rate ini menguntungkan konsumen dan pengembang.
Nah, bagi Anda yang ingin membiakkan duit di landed house, prospek investasi di sektor properti ini pada 2012 masih berada di Jakarta dan sekitarnya. Prospek investasi landed house di Jabodetabek masih lebih tinggi karena kebutuhan di kawasan ini masih sangat tinggi. Sayang, pasokannya masih rendah sehingga tidak bisa mengikuti pertumbuhan permintaan. Akibatnya, kenaikan harganya akan lebih cepat dibandingkan dengan tempat lain.
Instrumen investasi orang kaya lama
Matius Jusuf, pengamat properti, mengutip survei Bank Indonesia (BI) di kuartal ketiga tahun lalu, menyatakan, antara 2011-2020, Jabodetabek membutuhkan 1,8 juta hunian baru. Sekitar 1,6 juta di antaranya ialah landed house.
Sementara itu, catatan Panangian menunjukkan, jumlah penduduk Jabodetabek pada 2020 mencapai 33,6 juta orang. Sekitar 12 juta orang merupakan penduduk Jakarta, sisanya tinggal di Bodetabek.
Panangian menjelaskan, setiap tahun, Jabodetabek butuh hunian baru sekitar 180.000 unit. Adapun demand terhadap landed house secara nasional mencapai 900.000 unit per tahun. Padahal, suplainya hanya sebesar 80.000 unit saja sehingga terjadi backlog. Akibatnya, setiap tahun harga landed house terus naik karena permintaan tinggi tetapi pasokannya sangat minim.
Namun, tentu saja, tidak semua landed house di Jabodetabek memiliki prospek investasi yang bagus. Proyek-proyek landed house yang masih potensial sebagai tempat investasi adalah di kawasan yang dekat dengan jalan tol dan rel kereta api, dua akses penting bagi warga Jabodetabek yang bekerja di Jakarta.
Panangian memprediksi, tahun ini, permintaan terhadap landed house bakal tumbuh sekitar 12%, hampir sama dengan tahun lalu. Tetapi, pasokan tahun ini masih di bawah 12% sehingga terjadi kenaikan harga landed house minimal 8% hingga 10% atau dua kali lipat lebih dari inflasi tahun lalu yang hanya sebesar 3,79%.
Ini belum mencakup penghasilan biaya sewa, jika properti Anda disewakan ke orang lain. Rata-rata kenaikan tarif sewa per tahun sekitar 3%-4%.
Jadi, apabila Anda ingin berinvestasi di landed house, pilihlah hunian di kawasan-kawasan dekat jalan tol dan rel keretaapi. Dengan catatan, harga properti tersebut di bawah Rp 500 juta per unit.
Tipe landed house senilai di bawah Rp 500 juta tergolong menengah ke bawah yang mengandalkan kedua akses tersebut untuk mencapai tempat kerja di Jakarta. Properti kelas menengah ke bawah ini tersebar di daerah Bekasi, Serpong, Tangerang, dan Depok, yang menempel persis dengan Jakarta.
Adapun untuk properti di atas Rp 500 juta per unit, konsentrasikanlah pada kawasan yang selama ini memang menjadi tempat spekulasi properti di Jabodetabek. Seperti Pantai Indah Kapuk, Kelapa Gading, Serpong, Cengkareng, dan Cibubur. "Di kawasan ini, pertumbuhan investasi atau capital gain per tahun 20% hingga 25%," ungkap Panangian.
Namun, sebagai tempat spekulasi properti, sejujurnya harga landed house di kawasan tersebut sudah terlalu mahal dari harga riilnya. Dengan begitu, risiko terjadi penurunan harga secara drastis sangat besar. Cuma, jika percaya investasi di properti merupakan investasi teraman di dunia di samping emas, Anda bisa menghilangkan kekhawatiran itu. Sebab, capital gain properti di daerah tersebut sangat tinggi.
Hanya, para spekulan sekaligus investor properti tetap mau "berjudi" di kawasan properti tersebut demi menyalurkan likuiditas yang mereka miliki. Di sisi lain, mereka tidak puas dengan imbal hasil investasi deposito di bank, meski relatif aman lantaran masih dijamin oleh pemerintah untuk simpanan hingga Rp 2 miliar.
Tak ada pilihan lain bagi mereka kecuali membeli properti semacam landed house, sekalipun di kawasan yang telah mengalami kenaikan harga sangat tinggi. Soalnya, "Orang-orang kaya lama masih kukuh memilih properti sebagai sarana berinvestasi, di samping emas," ujar Panangian.
Sebagai contoh, proyeksi investasi landed house di Kota Wisata, Cibubur, di kisaran 15% hingga 20% per tahun. Yield investasi tersebut berlaku untuk unit kelas menengah dengan luas bangunan 73 m2 seharga Rp 520 juta. Sedangkan untuk unit mewah dengan luas bangunan 340 m2 dan harga sekitar Rp 5 miliar, bisa mencapai 20% per tahun. Return investasi lebih tinggi pada unit-unit yang super mahal itu, "sebab unitnya eksklusif, memiliki fasilitas sendiri seperti club house dan sebagainya, sehingga kenaikan harganya lebih tinggi," kata Lianasari, Sales and Promotion Section Head Kota Wisata Cibubur.
Pasokan landed house akan bertambah di bulan Februari 2012, tepatnya setelah Imlek yang jatuh pada 23 Januari 2012. Selamat berburu landed house. Ingatlah pesan Aldi Garibaldi, analis properti Colliers International Indonesia. Meski potensi investasi landed house masih tergolong aman, investor harus memperhatikan beberapa hal sebelum berinvestasi. "Reputasi developer, kualitas bangunan, lokasi rumah, dan tren rental perlu diamati jika ingin berinvestasi landed house tahun ini," pesan Aldi.
Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
