Bukan Pajak Baru, Penghasilan Rumah Kontrakan & Kos Sudah Kena Pajak, Ini Aturannya

Reporter: Adi Wikanto | Editor: Adi Wikanto

KONTAN.CO.ID - Jakarta. Pajak penghasilan (PPh) atas rumah kontrakan atau kos viral belakangan ini setelah munculnya kabar pengenaan pajak tersebut pada tahun 2027 mendatang. Ditjen Pajak juga membantah kabar tersebut. Namun sejatinya, sudah ada aturan atas PPh rumah ataupun kos yang disewakan.  

Direktorat Jenderal Pajak (DJP) Kementerian Keuangan menegaskan belum ada program kerja khusus pada 2027 yang menyasar pemilik rumah kontrakan. Isu tentang jenis pajak baru bagi rumah kontrakan tidak benar, sebab penghasilan sewa tanah dan bangunan memang sudah menjadi objek Pajak Penghasilan (PPh) sejak lama berdasarkan aturan yang berlaku

Dilansir dari website resmi DJP, pajak yang dikenakan bukan atas kepemilikan rumah kontrakan, melainkan atas penghasilan yang diterima pemilik dari kegiatan menyewakan tanah dan/atau bangunan.

Ketentuan tersebut bukan merupakan aturan pajak baru. Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan telah diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.

Aturan tersebut mulai berlaku sejak 2 Januari 2018 dan masih berlaku hingga saat ini.

Tonton: Kopdeskel Merah Putih: Siapa yang Membiayai?

Pajak rumah kontrakan 10%

Berdasarkan Pasal 2 ayat (1) PP 34/2017, penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan, baik sebagian maupun seluruh bangunan, dikenai Pajak Penghasilan (PPh) yang bersifat final.

Sementara itu, Pasal 4 ayat (1) menetapkan tarif PPh final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan.

Dengan demikian, rumus sederhana untuk menghitung pajak rumah kontrakan adalah:

PPh final = 10% x jumlah bruto nilai sewa

Namun, dasar pengenaan pajak tidak selalu sebatas nominal uang sewa yang diterima pemilik.

DJP menjelaskan, jumlah bruto mencakup seluruh jumlah yang dibayarkan atau diakui sebagai utang oleh penyewa berkaitan dengan tanah dan/atau bangunan yang disewa.

Komponen tersebut termasuk biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan, serta fasilitas lainnya. Biaya tersebut tetap menjadi bagian dari jumlah bruto meskipun dibuat dalam perjanjian terpisah ataupun digabungkan dengan perjanjian sewa.

Tonton: Purbaya Ungkap Strategi Pemerintah Tekan Utang: Dividen Danantara Bisa Dipakai Bayar Utang

Contoh menghitung pajak rumah kontrakan

Sebagai contoh, seorang pemilik menyewakan rumah dengan nilai sewa Rp24 juta untuk satu tahun.

Maka PPh final yang terutang adalah:

10% x Rp24 juta = Rp2,4 juta

Dengan demikian, pajak penghasilan final atas rumah kontrakan tersebut sebesar Rp2,4 juta.

Biaya yang dikeluarkan pemilik untuk mendapatkan penghasilan sewa tidak dapat dikurangkan dari dasar pengenaan PPh final. Artinya, biaya seperti perbaikan, pemeliharaan, renovasi maupun pengeluaran lainnya tidak mengurangi nilai bruto yang menjadi dasar penghitungan pajak.

Tonton: Wamen Perang Amerika Serikat Temui Presiden Prabowo di Istana, Ada Apa?

Siapa yang membayar pajak kontrakan?

Mekanisme pembayaran PPh final bergantung pada pihak yang menyewa rumah.

Apabila penyewa merupakan pihak yang bertindak atau ditunjuk sebagai pemotong PPh, misalnya badan pemerintah atau subjek pajak badan dalam negeri, pajak final atas penghasilan sewa dipotong oleh penyewa.

Setelah melakukan pemotongan, penyewa memberikan bukti potong kepada pemilik rumah.

Sebaliknya, apabila penyewa merupakan orang pribadi yang tidak ditunjuk sebagai pemotong PPh, pemilik rumah wajib membayar sendiri PPh final yang terutang.

Pajak yang telah dipotong atau dibayar tersebut tetap harus dilaporkan sesuai dengan ketentuan administrasi perpajakan.

Tonton: Dapur SPPG Ditutup, Risiko Kredit Macet Bank Mulai Mengintai

Omzet di bawah Rp500 juta tidak otomatis bebas pajak

Salah satu hal yang perlu diperhatikan pemilik rumah kontrakan adalah ketentuan mengenai batas omzet Rp500 juta.

Pemerintah memang memberikan fasilitas tidak dikenainya PPh atas bagian peredaran bruto sampai dengan Rp500 juta dalam satu tahun pajak bagi wajib pajak orang pribadi yang memenuhi persyaratan tertentu.

Namun, fasilitas tersebut tidak dapat digunakan untuk menghapus PPh final atas penghasilan rumah kontrakan.

DJP menegaskan, penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan telah memiliki ketentuan khusus dalam PP 34/2017 sehingga tetap dikenai PPh final 10%.

Artinya, pemilik rumah kontrakan tidak bisa menganggap penghasilan sewanya bebas PPh hanya karena total omzet atau peredaran brutonya masih di bawah Rp500 juta.

Bagaimana dengan pajak rumah kos?

Perlakuan pajak rumah kos berbeda dengan rumah kontrakan.

PP 34/2017 mengecualikan penghasilan dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya dari pengenaan PPh final atas persewaan tanah dan/atau bangunan.

Dalam penjelasan aturan tersebut, jasa pelayanan penginapan antara lain mencakup kamar, asrama mahasiswa atau pelajar, asrama atau pondokan pekerja, serta rumah kos.

Dengan demikian, penghasilan rumah kos tidak dikenai PPh final 10% berdasarkan PP 34/2017.

Namun, pengecualian tersebut bukan berarti pemilik rumah kos bebas dari kewajiban pajak. Penghasilan rumah kos tetap merupakan penghasilan usaha yang dikenai PPh berdasarkan ketentuan perpajakan yang berlaku.

Tarif pajak rumah kos 0,5%

Ketentuan terbaru mengenai PPh final UMKM juga perlu diperhatikan.

Berdasarkan PP Nomor 20 Tahun 2026, wajib pajak orang pribadi yang memenuhi persyaratan dapat menggunakan tarif PPh final 0,5% apabila keseluruhan peredaran bruto yang diperhitungkan sesuai ketentuan tidak melebihi Rp4,8 miliar dalam satu tahun pajak.

Bagi wajib pajak orang pribadi yang memenuhi ketentuan tersebut, bagian peredaran bruto usaha sampai dengan Rp500 juta dalam satu tahun pajak, yang dihitung secara kumulatif, tidak dikenai PPh.

Dengan demikian, pemilik rumah kos yang memenuhi persyaratan dapat menggunakan skema PPh final UMKM tersebut.

Namun, apabila pemilik tidak memenuhi persyaratan, penghasilan rumah kos mengikuti ketentuan PPh umum atau skema perpajakan lain yang sesuai.

Baca Juga: Utang Pemerintah Era Prabowo Bertambah Rp1.819 Triliun, Ekonom Soroti Risikonya

Kontrakan dan kos tidak selalu bisa dibedakan dari namanya

DJP juga memberikan catatan penting mengenai perbedaan rumah kontrakan dan rumah kos.

Nama yang digunakan pemilik, cara pembayaran bulanan atau tahunan, serta ada atau tidaknya perabot tidak dapat menjadi satu-satunya dasar untuk menentukan perlakuan pajaknya.

Klasifikasi harus melihat kondisi sebenarnya serta keseluruhan pola transaksi.

Sebagai gambaran, rumah kos dapat berupa satu rumah yang dibagi menjadi beberapa kamar dengan penghuni berbeda, sementara fasilitas seperti kamar mandi dan dapur digunakan bersama. Pengelola juga dapat menetapkan tata tertib dan mengatur pergantian penghuni.

Sementara itu, kontrakan lebih menyerupai bangunan yang terbagi menjadi unit-unit mandiri. Setiap unit dapat memiliki akses, kamar mandi, dapur, dan meter listrik tersendiri serta diserahkan secara eksklusif kepada penyewa berdasarkan perjanjian sewa.

Karena itu, pemilik perlu melihat kondisi usaha secara keseluruhan sebelum menentukan perlakuan pajaknya.

Pada akhirnya, rumah kontrakan dikenai PPh final 10% atas jumlah bruto nilai sewa, sedangkan rumah kos tidak masuk skema PPh final 10% berdasarkan PP 34/2017. Meski demikian, penghasilan rumah kos tetap merupakan objek pajak dan dapat menggunakan skema PPh final UMKM 0,5% apabila pemilik memenuhi persyaratan yang ditetapkan dalam PP 20/2026.

Sebagian artikel bersumber dari https://www.pajak.go.id/id/artikel/pph-atas-kontrakan-bukan-pajak-baru-apa-bedanya-dengan-rumah-kos


 

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News